直接回答：五句话就够，全部对应《住宅项目规范》GB 55038-2025：层高净高各是多少、供暖空调是设了还是预留、外机平台能不能上人、分户墙隔声检测报告有没有、设备噪声值是多少。这五个问题都对应具体条款，答得出来是专业，答不出来就是在讲卖点。
政策条文不需要背，但需要转化成能问出口的话。下面五句话，每一句都对应《住宅项目规范》GB 55038-2025 里的一条具体规定。
一、"层高和净高各是多少？"对应层高不应低于 3.00 米、卧室起居室净高不应低于 2.60 米。为什么要分开问？因为层高是结构高度，净高是装修后可用高度，后者才是你天天面对的。只答层高不答净高的，说明还没从使用角度想过。
二、"供暖空调是设了还是预留？"对应夏热冬冷地区住宅应设供暖空调设施或预留安装位置。杭州在这个气候区内。这个问题能立刻分辨出对方懂不懂本地要求。答"预留"的，可以追问：预留了什么——位置、路径、电源、排水，四样齐不齐。
三、"外机平台能不能上人？"对应空调室外机应安装在可上人的专用平台，且结构设计工作年限与主体结构相同。为什么问"能不能上人"，因为这是区分结构平台和外挂支架的关键，也关系到以后检修的安全。
四、"分户墙隔声的检测报告有吗？"对应分户墙与分户楼板空气声隔声不应低于 50 分贝。这个数值看不出来，只能查报告。问这一句还有个附带效果：能看出对方有没有准备过这类资料。
五、"设备噪声值是多少分贝？"对应 GB 55038-2025 对隔声的整体收紧，以及卫生间排水噪声不应大于 33 分贝。房子本身隔声变好了，设备噪声就更容易被听见。问噪声值，比问"静音效果好不好"有效得多，因为前者是数据，后者是形容词。
六、这五句话为什么有效。因为它们都指向可以核对的事实，而不是可以发挥的评价。销售可以就"品质好""舒适度高"讲很久，但对着"净高多少""噪声多少分贝"只能给数字或者承认不知道。这就是把讨论从态度拉回事实的方法。
七、还有一句可以放在最后。问："这些条款如果我要求写进合同，可以吗？"愿意写的，说明有底气；不愿意写的，说明这些承诺只在口头上。这一句不用真的写进合同，问的过程本身就是筛选。
八、提醒一句。问到不知道的答案时，不必当场追问到底。记下来，回去查。这五个问题对应的都是有明确条文的项目，查得到答案。真正需要警惕的不是对方不知道，而是对方用确定的语气说了一个错的答案。