直接回答：按《住宅项目规范》GB 55038-2025，四条最硬：每单元至少 1 个无障碍出入口、电梯轿厢能进担架、户门通行净宽不小于 0.90 米、室内地面高差不超过 15 毫米。这四条都属于建成后极难改动的项目，选房时看得清，比装修时补救划算得多。
给老人选房，容易被"环境好、楼层低、采光足"这类说法带偏。真正难改的是几个固定条件，建成之后基本没有补救空间。下面四条都出自《住宅项目规范》GB 55038-2025，是可以逐条量出来的硬指标。
一、无障碍出入口。每个住宅单元至少应有 1 个无障碍公共出入口。判断方法很直接：从小区道路走到单元门口，全程能不能不借助台阶完成。有台阶的，要看有没有配套坡道，坡道的坡度、宽度、扶手是否齐全。只看有没有坡道不够，坡度太陡的坡道，推轮椅下坡反而更危险。
二、担架电梯。轿厢尺寸要能满足担架进出，紧急呼叫按钮的高度也有明确要求。这一条在急救场景里是决定性的：担架进不了电梯，只能走楼梯往下抬，时间和风险都成倍增加。看房时可以直接问轿厢尺寸，或者看电梯铭牌上的载重和轿厢规格。有条件的话，站进去比划一下担架的长度。
三、户门净宽 0.90 米。注意是通行净宽，不是门框宽。门开着的时候实际能通过的净空才算。这个尺寸决定了轮椅、助行器能不能顺利进出，也决定了担架能不能进门。看房时用卷尺量，一秒的事。
四、15 毫米高差这条线。室内地面高差不应超过 15 毫米，超过要做斜坡过渡。15 毫米大约是一枚硬币叠起来的高度。这条在样板间里最难看出来，因为样板间通常做得很平整。实际交付时，门槛石、不同材料的交接处、地暖区与非地暖区交界，都可能超。看毛坯房反而更真实，能看到原始的标高关系。
五、这四条为什么要放在最前面。因为它们都属于结构性和建筑性条件：出入口形式、电梯规格、门洞尺寸、楼板标高。这些在装修阶段几乎无法改动，改一次等于重建。而"装个扶手""换个防滑地砖""加个夜灯"这类，随时可以做。选房时把不可改的先定下来，顺序就对了。
六、还有两条软指标值得问。一是楼栋的电梯数量与户数比。两台梯服务多少户，直接决定早晚高峰的等待时间和检修期的影响。老人上下楼频率虽不高，但等不起。二是单元入口到电梯厅的步行距离，以及这段路上有没有必须经过的台阶或陡坡——图纸上看不出来，走一遍最清楚。
七、装修阶段还能补什么。上面四条改不动，但装修还有空间：卫生间做干湿分离并在淋浴区、马桶旁预留加强基层，后期装扶手才吃得住力；走廊装感应夜灯，减少夜间起夜的摸索；地面统一做防滑处理，避免不同材料的摩擦系数差异过大。这些都是小钱，但直接影响老人每天的行走安全。
收尾：给老人选房，优先看那些改不动的；能改的留到装修时慢慢做。